ふどうさんうる（不動産売る）住まいの相談Cafeメニュー
「不動産屋にだまされるな」「儲けの手口」など
物騒なタイトルが本屋さんが並ぶ、お家の売却コーナー。
「正直不動産」という漫画が大ヒットしていますが、
正直であることが、珍しすぎる、、、という世界。
そんな世界で良心を持って生き抜いてきた
プロフェッショナルたちに出会えるように、
本Cafeでも徹底サポートしていきたいと思います。
家の売却の手順
1.複数の業者に査定を依頼する
実録お家を売る！
にも書いたのですが、
私が最初に査定してもらった金額は
坪７万！
これが適正価格なのかどうか全く検討がつかなかったので
不動産一括査定を利用して
どうやら坪９万からスタートできそうと知ります。
ひとつの業者だけではわからないことだらけなので
まずは一括査定して、家の値段の相場感を知りましょう
→家を売る、マンションを売る、不動産査定サイト選びポイントはこちら
2.業者からの査定価格の定時
一括査定をすると業者さんから
さまざまな価格の提示があります。
我が家の場合はなんと坪単価が
5万-13万でした！
（首都圏郊外、市街化調整区域）
業者によって結構値段違うだろうな、とは思っていましたが、
2倍以上の開きがあったことにビックリしました。
3.業者と契約！専任媒介？一般媒介？？
査定額の結果を受け
担当者さんと電話をしたり直接会ってみたり、、、
相手との相性や会社の規模等を考慮して
不動産屋さんと契約をします。
不動産会社にお願いして
自分の家を売ってもらう契約のことを
「仲介契約」と言います。
その仲介契約には、
下記の3つの種類があります。
それぞれのちがいを知っておきましょう！
1.専任媒介契約
2.専属専任媒介契約
3.一般媒介契約
不動産業界では
1の「専任媒介」で契約するのが一般的です。
専任の名の通り、
一つの不動産会社さんに決めて売却を任せるということです。
任せることで不動産会社も一生懸命に売り先を見つけてくれます。
では
3の「一般媒介」はどんな時に使うべきでしょうか。
「物件」や「価格」が良く、きっとモテモテになるだろうな、
と予想される時は、
「一般媒介」で多くの不動産会社に
売却依頼を出した方がいいでしょう。
その方が各不動産業者間で競争をするため、
より高い価格で、良い買い主が見つかる可能性が高まります。
売り手である私たちにとって
2の「専属専任」はメリットがほとんどないので
物件に自信があり（モテモテ）
放っておいても
不動産業者ががんばってくれると思うなら3「一般媒介」
そうでない、
またはこの不動産業者や担当者に是非お願いしたい！なら
1「専任媒介」でというイメージをもっておきましょう。
4.買い主の内覧（訪問）の対応
部屋を綺麗にしておきましょう
自宅の売り広告が出され、
不動産会社に
「売りに出ている家を見せて欲しい」と連絡があります。
これを内覧といいます。
見に来る箇所で、
私たち売主が少しでも売却しやすいように
・部屋の「明るさ」
・「綺麗さ（清潔感）」
・「収納」の見せ方
はがんばっておきたいところです。
不動産屋さんはプロなので
物件の特徴を一番に見ますが
印象が良いことにこしたことはありません。
先々、実際に購入を検討している
一般の内見者さんたちは
部屋の綺麗さによってだいぶ売りやすさが変わってくるからです。
当然、不動産屋さんもそこは考慮します。
忙しいかたは
水周り（お風呂、トイレ）だけでも綺麗にしておきましょう。
不動産会社さんの強い分野や広告をチェック
その不動産屋さんにくるのは
どんなお客さんのタイプが多いのか。
また
どんな広告を
どんな価格帯で
どのようなメディアに出しているのか
など
不動産屋さん毎に異なるので
このあたりもチェックしておきましょう。
5.売買契約の締結・手付け金の授受
不動産の売買契約は
仲介業者、売主、買主が顔を合わせて行います。
契約書の読み合わせ、記名、捺印
そして手附金のやりとり（売主が買主からもらう）
を行います。
手附金は売買金額の10-20%が一般的です。
私の場合は、複数の業者とやりとりをしていたため
交渉により手附金を5%にすることができました。
6.売買代金と諸費用清算
家の売却代金から
すでにもらっている手付金を除いた金額が振り込まれます。
ここから、不動産屋の仲介手数料など
かかった費用を支払います。
税金の支払いも後に発生します。
売却価格全てが手に入るわけではないので
注意しましょう。
7.買主に引き渡し
家をどのような状態にして引き渡すかは
売却するまでに
不動産屋さんも交えて売主買主で決め
すべて契約書に記載します。
ベッド1、テレビ1、タンス2
などというように付属品として記載され、
売主は余計なものを置いておいてはいけません。
また引き渡しの時期についても
事前に決めて契約書に記載します。
当然に、その期日までに引き渡す必要があります。
以上のステップを踏み、
売却の手続きは無事完了になります。
家の売却で気をつけること
不動産屋のチラシ、広告は信じてはだめ
ときおり、ポストに投函されている
「このあたりで物件を探しているお客様がいます！予算３５００万円！」
「ここの地域で探しています！急ぎなので日当たり不問、間取り不問！」
などなど耳障りの良いことばが並んでいる、アレ、、、
どうやらアレ、信じちゃいけないようです。
問い合わせをしてみると
「あちらの物件は決まってしまいまして、、、」
「その他のお客様をご紹介できます、、、」
うんぬんかんぬん、
つまり
あたかもお客さんが実在するかのように見せかけて
連絡させ、そのまま専任媒介契約を結ばせるというのが狙いのようです。
みなさん、気をつけましょう！
不動産の査定額は値引きすることが前提
不動産を売るときは、
複数の査定サイトで複数社見積もりをとるのがいいと
＞＞家を売る時のサイト選びでお伝えしていますが
その査定額そのままで売れるわけではありません。
うちの場合
A社 5万
B社 9万
C社 11万
D社 13万
という数字が出てきました。
この結果をもとにC社、D社とやりとりをして
しばらくしてD社と専任媒介契約を結んだのですが
もちろん！3万で売れるとは思っていません。
売買のプロセスの中で
値引き交渉が入るためです。
もちろん、その値引きに応じるか否かは
こちらに選択権があります。
ここに売り出し価格と
実際の取引価格の事例をあげておきます。
不動産屋選びのポイント
免許の数字で営業年数を確認
まずは免許番号を確認しましょう。不動産業は免許が必要です。
あたることはほとんど無いとは思いますが、
まれに無免許業者もいると聞きます。
免許番号は会社ホームページや事務所、広告に記載されています。
また、免許番号の中にあるカッコ内の数字に注目。
この数字は宅建業免許を更新するごとに増えていきます。
例えば（4）とある場合は、3回更新されているということになります。
更新はどのくらいの期間で行われているか？というと、
1996年4月1日以前は3年ごと、
それ以後は5年ごとの更新となっています。
（1）と番号にある会社は、まだ免許を取得し5年以内だということになります。
長く営業している不動産会社は
経験が豊富で信頼感があります。
また安定して会社が経営されているとも言えます。
業界団体加盟の有無
不動産会社が業界団体に加盟していると、
トラブルがあった際に
業界団体の苦情窓口に相談できるため安心です。
下記のような業界団体があります。
■社団法人全日本不動産協会
http://www.zennichi.or.jp/
東京都千代田区紀尾井町3-30 全日会館3階
電話番号03-3263-7030
■社団法人不動産協会
http://www.fdk.or.jp/
東京都千代田区霞が関3-2-5 霞が関ビル17階
電話番号03-3581-9421
■社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
■各都道府県の宅地建物取引業協会
http://www.zentaku.or.jp/
東京都千代田区岩本町2-6-3 全宅連会館
電話番号03-5821-8111
■社団法人日本住宅建設産業協会
http://www.nichijukyo.or.jp/
東京都千代田区麹町5-3 麹町中田ビル8階
電話番号03-3237-7537
■社団法人不動産流通経営協会
http://www.homenavi.or.jp/frk/
東京都港区虎ノ門3-25-2 ブリヂストン虎ノ門ビル5階
電話番号03-5733-2271
業界団体に加盟するには審査があったり、
規約の自主規制を受けるなど、
信頼出来る不動産会社を見指標の一つとなります。
免許番号と一緒に記載があることがほとんど
なので確認しておくと良いです。
大手がいいの？地元の中小規模の会社がいいの？
「大手がいいの？地元の中小規模の会社がいいの？」
多くの人が悩みます。
大手とは、三井不動産だとか東急リバブルなど
財閥や電鉄系の看板をバックに運営している会社のこと。
大手は情報の量は確かに多く、
物件の情報が広い範囲で流されます。
一方で、地域地域の小回りが効きづらい面も。
その点
中小仲介業者は、
地域密着なのでその地域に詳しく
「このエリアで探したい」という顧客に強いです。
どちらが良いか？というのは
売りたい物件の条件によります。
不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、
「○×不動産」と表には書いてあっても、
賃貸を主に扱う会社だったりします。
賃貸が得意な会社に
一戸建ての営業が出来る訳がありません。
また、
大手だからといって、
都心の会社に頼んでも
農地はなかなか売れません。
会社の得意分野と実績を把握するためにも
大手、中小仲介業者それぞれ
いくつかの不動産屋と話をしてみることが大切です！
優秀な担当者と出会うためのポイント
売却に対する会社ごとの取り組み方も重要ですが、
それと同じくらい担当者選びが重要です。
正しい担当者選びのポイントは、
しっかりコミュニケーションがとれ、
自分と相性が合う人であることはもちろん、
不動産取引のスキルや提案のレベルが高いかどうか
という点でしょう。
スキルやレベルを見極めるためには、
担当者に質問する内容を用意しておくことです。
雑談を交えながら
「経験」
「得意なエリアや分野」
「どの程度売るのに力を入れてくれるか（広告など）」
「周辺知識」
経験
どのくらい場数を踏んでいるのか。
雑談を交えながら聞いてみましょう。
・契約までいった物件はこれまでどのくらい
・一戸建て？土地？マンション？得意な分野は？
・購入するターゲットはどのような人か？
エリア
得意なエリアはどこか。
その地域特有の特徴を抑えているかどうか。
地域に強くないと通りいっぺん、
テンプレートの仲介しかできないので成約率が下がってしまいます。
・この地域に詳しいか？
・この地域を担当されてどのくらいか？
周辺知識について
税金の質問や答えづらい質問をしてみることで
周辺知識や洞察の深さをさぐることができます。
・この物件が売れた時の税金はどのくらいになるでしょうか
・どういったときに価格を下げますか
・広告展開はどのようなパターンがありますか
会話ややりとりの質問を繰り返しながら
担当者さんの力量と自分との相性をはかっていきましょう。
自分の直感は結構当たっているものです。
私も、
「アドリブのきかない人だな」
「知識がないので、売り買いの心理面ばかり強調しているな」
「若い人で元気がいいのだけれどもマニュアル通りの話しかしないな」
など色々違和感を感じました。
時間に余裕があれば
違和感を感じない人に出会うまで
いろんな人に会ってみたいものです。
数人会えば、次からは合う人の大体のレベル感もわかってきますので。
実は大切なのは、売り出し価格の決定よりも、
価格を下げるときなのです。
やれることをやり尽くしていないのに
値段を下げようとする不動産会社も、たくさんあります。
・チラシもまきました
・ウェブサイトも小さいサイトまで網羅してのせました
・でも売れません。だから下げませんか
とやるべきことをやってから
はじめて値段を下げるべきなのです。
不動産会社と専任媒介契約をした場合は、
２週間に1回、不動産会社からレポートがくることになります。
それを見れば、何をやっているかわかります。
