住宅ローンが残っているけど売りたい！住み替えたい！

住宅ローンが完済されていない
家やマンションは売れません。

住宅ローンが残っているけど
家を売りたい！というケース

のうち、
問題は
ローンが残った場合ですよね。

家を売却しても
ローンの残債が残るとき、

足りないお金を他から工面できない場合は
買い替えローンを利用する必要があります。

住宅ローンが完済できるか調べる

住宅ローンの残債を調べる

まずは、今の状況を把握しましょう。
借り入れ時の返済表や、銀行の通帳などで
残りの住宅ローンがいくらなのかはっきりさせましょう。

家やマンションの査定を受ける

今現在、お家がいくらくらいで売れるか把握しておきましょう。
＞＞イエイ
などの一括査定サイトで相場価格をチェックできます。

今後の返済プランを検討する

住宅ローンの残高と
家の査定価格を比べてみて

1.完済できそう

→先に家を売ってから新しい家を探す
いわゆる「売り先行」で

2.完済できそうもない

→売りと買いを同時進行させ
買い替えローンを利用
といったプランの検討が必要です

買い替えローンの仕組み

新しい家を借りるときの住宅ローンに
前の住宅ローンの残り（残債）を上乗せして
貸してくれる仕組みが買い替えローンです。

売却と新しい家の購入を同時に行う
ときに限定して利用できる住宅ローンです。

今の家やマンションの売り先を探しながら
新たな家の購入を進めることになりますので、
段取りを組んでスピーディに取り組む必要が出てきます。

主な手順は以下の通りです。

1.訪問査定時に不動産屋に相談する

買い替えローン活用の住み替えは
若干手続きが複雑になります。

通常にも増して
担当者選びが重要になります。

複数の不動産会社に査定してもらいつつ
各担当者に打診してみましょう。

2.買い替えローンを借りる銀行に相談する

金融機関にも相談しましょう。
いま、住宅ローンを借りている銀行なら
現況を把握しているので
やりとりがスムーズに進むので、
既存の銀行を判断軸に
二、三の銀行に相談して
対応を比べながら検討しましょう。

3.買い替え特約付きで新しい家を契約

買い替えを検討するときに
心配なのは
「本当に家が売れるのかどうか」

家やマンションの購入契約を結びますが
「今の家が売れなかったら、購入しない」
という条件をつけるのが
買い替え特約になります。

万が一
売れなかった場合は違約金なしで
購入をとりやめることができる契約なので
買い替え特約については
契約時にぜひ検討するべき項目です。

4.売却したら即「買い替えローン」

売却で入ってくるお金
買い替えローンのお金

を元に、住宅ローンの残りを返済した上、
新しい家を買う原資にします。

次に、
「買い替え」を検討してないけど
住宅ローンが支払えない場合について考えていきましょう。

住宅ローンが払えないとどうなるか

住宅ローンが払えないと
通常、以下のどちらかの方法で
不動産を処分（売却）することになります。

1.競売

住宅ローンの返済が6ヶ月滞ると
不動産は競売の対象となり、
6ヶ月滞った日を起点として
4〜6ヶ月程度で競売の入札がはじまります。

2.任意売却

一般の物件と同じように、
仲介業者が売却先を探します。

住宅ローンの借り先の
金融機関からOKをもらった上で
競売にかけられる一歩手前まで実行することができます。

どちらが高く売れるかというと
任意売却の方が高く売れます。

競売物件は
・内覧ができない
・銀行からローン融資が引っ張れない
・立ち退きの際のトラブルを懸念される
などの事情があり、

時価相場の6〜7割の価格を覚悟しなければなりません。

一方、任意売却ならば
競売よりも1〜2割高い価格になる可能性があります。

任意売却とは

任意売却とはひとことでいうと
「競売になる前に少しでも高く売る！」方法です。

住宅ローンが払えないということがわかったとき、
金融機関の了承を得た上で、
競売にかけられる前に自ら動き
仲介業社（不動産業者）を通して売り先を見つけるのが
任意売却です。

任意売却のメリット

高く売れる可能性があるのはもちろんのこと
以下のメリットがあります。

・交渉次第で引っ越し費用の捻出も可能
・立ち退き（家を出る）時期も買主と相談して調整が可能
・近所に知られてしまう（競売だと）ことを避けられる

早ければ早いほど良い

競売が始まる前に
任意売却を行わければなりません。

競売の入札は
6ヶ月ローンが滞ってから4〜6ヶ月で
開始されますから、
支払いができなくなってから
10〜12ヶ月で開始されることになります。

ローンを滞納してから
5ヶ月目までに相談するのが一般的です。

通常の方法で
不動産を売却するとしても
数ヶ月はかかるため
早めに着手しないと
「計画的」にことを進める状況を確保することができません。